Segundo o relatório da administradora BRCondo, o índice de inadimplência em condomínios brasileiros é de quase 12%. Esse cenário impacta diretamente o fluxo de caixa e a manutenção dos serviços essenciais.
Para evitar maiores perdas financeiras, a aplicação de juros e multas se torna indispensável. Diante dessa crescente, é fundamental entender como calcular juros de condomínio atrasado corretamente.
A seguir, confira o passo a passo para realizar esse cálculo, considerando todos os encargos previstos na legislação.
O que diz a Lei da Inadimplência em condomínios?
A Lei da Inadimplência em condomínio está regulamentada pelo Código Civil Brasileiro, na Lei n.º 10.406/2002, mais especificamente nos artigos 1.336 e 1.337. Eles tratam das responsabilidades dos condôminos e das penalidades em caso de inadimplência.
Entendê-las é fundamental para garantir a saúde financeira do condomínio e aplicar as medidas corretas, evitando prejuízo ao caixa.
Confira abaixo os principais pontos que a Lei determina:
- O condômino tem como obrigação realizar o pagamento da taxa condominial, conforme o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil;
- A Lei prevê que o condômino que não pagar suas obrigações em dia pode ser penalizado com multa de até 2% sobre o valor devido. Além disso, há os juros de mora, geralmente de 1% ao mês, conforme estipulado na convenção condominial;
- A convenção do condomínio pode prever outras penalidades, como a cobrança de correção monetária sobre os valores em atraso;
- O artigo 1.337 prevê que, em casos de inadimplência grave ou persistente, o condômino pode perder o direito de voto nas assembleias condominiais até a quitação dos débitos;
- Caso o inadimplente não regularize suas pendências, o condomínio pode ingressar com uma ação de cobrança judicial, que pode culminar na penhora de bens e, em última instância, até no leilão do imóvel para a quitação das dívidas.
Vale ressaltar que, atualmente, as despesas condominiais foram convertidas em títulos executivos extrajudiciais, segundo o art. 784, X, do NCPC.
Dessa forma, o condomínio pode cobrar judicialmente de forma mais rápida, sem precisar esperar uma decisão do juiz.
Quais são os encargos de cobrança de condomínio atrasado?
Conforme a Lei, quando um condômino deixa de pagar sua cota mensal, o condomínio pode aplicar uma série de encargos financeiros. Eles servem para compensar o atraso e garantir que a inadimplência não afete as contas do prédio.
Compreender como esses encargos funcionam para fazer a cobrança é fundamental para condôminos e administradores. Isso porque o acúmulo de dívidas pode levar a um valor significativamente maior que o original.
Esses encargos incluem correção monetária, multas, juros de mora e, em casos mais extremos, cobrança de honorários advocatícios, tanto extrajudiciais quanto judiciais. Confira abaixo cada um deles:
1. Correção monetária
A correção monetária é um ajuste aplicado sobre o valor da dívida para garantir que o condomínio não sofra perdas financeiras devido à inflação.
Esse cálculo é feito com base em índices oficiais de reajuste, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado).
A função da correção monetária é preservar o valor real do montante devido, evitando que a dívida perca valor ao longo do tempo. O índice a ser aplicado deve estar previsto na convenção do condomínio.
2. Multa
A multa é uma forma de punição pelo não pagamento no prazo estipulado. A convenção condominial pode especificar o percentual exato, desde que não ultrapasse o limite legal.
Lembrando que, o artigo 1.336, estabelece que o condômino inadimplente pode ser penalizado com uma multa de até 2% sobre o valor do débito.
Essa multa é aplicada uma única vez sobre o valor total devido, sendo uma medida disciplinar para desestimular o atraso nos pagamentos. Em alguns casos, se houver reincidência ou acordos descumpridos, a multa pode ser cumulativa.
3. Juros de mora
O objetivo dos juros é compensar o condomínio pelo tempo em que ficou sem receber o valor devido. Esse encargo pode ser ajustado conforme o tempo de inadimplência, aumentando o montante total da dívida conforme o atraso se prolonga, limitado a 1% ao mês.
Vale lembrar que, os juros de mora são aplicados a partir do primeiro dia de atraso e incidem proporcionalmente sobre o período em que o débito permanecer pendente.
4. Honorário contratual (convencional)
Quando o condomínio decide contratar um advogado ou uma empresa de cobrança para recuperar o valor em atraso, surge o honorário contratual.
Esse encargo se refere à remuneração pelo serviço de cobrança extrajudicial e judicial (notificações, negociações, etc.). Ele pode variar conforme o contrato firmado entre o condomínio e o advogado, ou a empresa.
Normalmente, os honorários contratuais são estabelecidos como uma porcentagem do valor devido. Eles podem ser repassados ao cliente inadimplente como parte dos custos da cobrança, se estiver previsto na convenção ou acordado previamente.
5. Honorário de sucumbência
Em casos onde o condomínio entra com ação judicial para cobrar o pagamento atrasado, os honorários de sucumbência são estabelecidos pelo juiz e pagos pelo devedor ao advogado da parte vencedora (no caso, o condomínio).
Esses honorários variam conforme o valor da causa e a complexidade do processo. A porcentagem é aplicada sobre o valor total da dívida. Essa é uma forma de compensar o condomínio pelas despesas legais necessárias.
A sucumbência só é aplicada ao final do processo judicial, imposta pela sentença do juiz, sendo obrigatória para o devedor que perdeu a causa. Além disso, são devidos apenas em casos em que há uma parte vencedora clara.
Como calcular juros de condomínio atrasado?
Para o cálculo de juros, suponha que o valor mensal do condomínio seja de R$ 500,00, e o condômino está com 365 dias de atraso.
Agora, imagine que esse valor tenha sofrido correção monetária. Para verificar, utilize uma calculadora ou um site confiável, como o BCB – Calculadora do Cidadão.
- No exemplo, a data inicial da dívida considerada é 08/2023 e a data final 08/2024. Já o índice utilizado foi o IPCA (IBGE), cujo índice de correção no período foi de 1,04477350.
Valor corrigido na data final sobre a cota de R$ 500,00: R$ 522,39.
Além disso, a convenção do condomínio prevê uma multa de 2% sobre o valor devido e juros de mora de 1% ao mês.
- Primeiro, comece com a multa de 2%. A multa é aplicada uma única vez sobre o valor total do condomínio em atraso, independentemente do número de meses:
2% de R$ 522,39 equivale a R$ 10,45.
- Em seguida, calcule os juros de mora de 1% ao mês. Para cada mês de atraso, o condomínio adiciona 1% sobre o valor original da dívida.
Juros = (Valor corrigido * 1% / 30 dias) * n.º dias de atraso
Juros = (R$ 522,39 * 1% / 30 dias) * 365 dias de atraso
Juros = R$ 63,56
Portanto, o cálculo ficará da seguinte maneira:
- Valor após correção monetária: R$ 522,39;
- Multa de 2%: R$ 10,45;
- Juros de 1% ao mês por 12 meses: R$ 63,56;
- Valor total a ser pago: R$ 596,40.
Com isso, após 12 meses de atraso, o condômino precisará pagar R$ 596,40, incluindo a correção monetária, multa e juros de mora.
Como evitar a inadimplência em condomínio?
Quando recorrente, a inadimplência em condomínios é uma questão que pode gerar grandes transtornos para a administração e para os demais moradores.
A falta de pagamento das cotas condominiais compromete o orçamento destinado à manutenção e melhorias do condomínio. Isso impacta diretamente a qualidade de vida de todos.
Para evitar essa situação, é importante adotar estratégias que facilitem o processo de cobrança. Elas também precisam reforçar a conscientização sobre a importância de manter as obrigações em dia.
Com a tecnologia e boas práticas de gestão, é possível reduzir significativamente os índices de clientes inadimplentes. Veja abaixo algumas soluções:
Ofereça alternativas de pagamento
Uma maneira eficaz de evitar a inadimplência em condomínios é oferecer várias formas de pagamento.
Diversificar as opções, como Pix, cartão de crédito e boletos, facilita a vida do condômino e aumenta as chances de quitação no prazo. Afinal, quando o pagamento é acessível e conveniente, o cliente tem menos desculpas para atrasar.
No Asaas, por exemplo, é possível emitir cobranças por diversos meios de pagamento, como boleto, Pix, cartão de crédito e Link de pagamento.
Use a régua de cobrança
A régua de cobrança é uma ferramenta estratégica para manter os pagamentos em dia. Ela funciona como um cronograma de lembretes automáticos, enviados por e-mail, SMS, etc. Os clientes são avisados sobre a proximidade do vencimento ou notificados sobre atrasos.
Esse acompanhamento constante ajuda a controlar a inadimplência e mantém os moradores cientes de suas obrigações. Além disso, também pode ser personalizada conforme o perfil dos condôminos, tornando o processo mais eficiente.
Utilize um sistema de cobrança
Sistemas de cobrança centralizam a gestão de pagamentos e permitem monitorá-los em tempo real. Eles também automatizam a emissão de boletos e lembretes de vencimento. Essas soluções otimizam e agilizam o processo, facilitando a vida do condomínio e dos condôminos.
A Conta digital Asaas, por exemplo, oferece um sistema que fornece ferramentas essenciais para otimizar a cobrança de condomínio. Confira abaixo suas principais funcionalidades:
- Múltiplos meios de pagamento digital, como boleto, Pix e cartão de crédito;
- Consulta e negativação no Serasa de forma rápida e simples;
- Emissão de cobranças sem custos;
- Integração facilitada com a API de pagamentos;
- Possibilidade de antecipação de recebíveis de boletos em até 2 dias úteis;
- Sistema ERP gratuito para uma gestão financeira integrada;
- Régua de cobrança automatizada e personalizável, com envio via WhatsApp, e-mail, SMS e robô de voz.
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