Saber como cobrar inquilino inadimplente é uma tarefa delicada que exige paciência e estratégia. Por isso, entender os direitos de locadores e locatários é fundamental para manter uma relação equilibrada e, ao mesmo tempo, proteger o investimento.
Um levantamento realizado pela plataforma Superlógica, apontou que o índice de inadimplência nos mercados condominial e imobiliário foi de 3,53% em junho de 2024, evidenciando que o atraso no pagamento pode ser uma realidade comum.
Continue acompanhando a leitura para saber o que fazer quando um inquilino não paga o aluguel, as principais estratégias de cobrança e medidas preventivas para evitar complicações futuras.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre cobrança de inadimplentes?
A Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991) regula as locações de imóveis no Brasil, detalhando direitos e deveres, de locadores e locatários. Ela cobre aspectos essenciais, como prazos de contrato, reajustes de aluguel, garantias locatícias e processos de despejo, garantindo uma relação equilibrada entre as partes.
Afinal, quando um inquilino deixa de pagar o aluguel, é comum não saber agir conforme a lei. Confira abaixo as dúvidas mais frequentes e o que diz a legislação sobre o assunto:
Quanto tempo o inquilino pode atrasar o aluguel?
Quando o inquilino não paga o aluguel na data prevista, o proprietário pode enviar uma notificação para que a quitação do débito seja feita em até 15 dias, conforme o artigo 62 da Lei do Inquilinato:
“II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial […]”
Dessa forma, o locatário pode evitar a rescisão do contrato pagando o valor total do débito atualizado no prazo de 15 dias após serem notificados, por meio de depósito judicial. Esse pagamento deve cobrir:
- Aluguéis em atraso;
- Encargos da locação;
- Multas ou penalidades previstas em contrato;
- Juros de mora;
- Custas e honorários advocatícios.
No entanto, a recomendação é que o primeiro passo para lidar com o aluguel atrasado seja entrar em contato com o inquilino de forma respeitosa e objetiva. É importante iniciar essa comunicação logo nos primeiros dias, buscando entender a razão do problema, antes de cobrar juros de aluguel atrasado.
Pode tirar as coisas do inquilino que não paga aluguel?
O proprietário não tem o direito de retirar os bens do inquilino do imóvel, mesmo em caso de inadimplência. A retirada dos bens é considerada ilegal e pode resultar em sanções para o locador.
A forma correta de proceder é por meio de ações judiciais, como a ação de despejo. Caso o inquilino não queira retirar os móveis e utensílios, os bens são entregues à guarda de depositário e protegidos até que a situação seja resolvida (conforme o Artigo 65, caput e §§ 1º e 2º da Lei 8.245/91).
Qual o prazo para cobrar aluguel atrasado na justiça?
O prazo para cobrar judicialmente o aluguel atrasado é de até três anos, segundo o Código Civil Brasileiro, artigo 206, § 3º, inciso I. Esse prazo de prescrição é contado a partir da data em que o aluguel deveria ter sido pago.
Após esse período, não há como cobrar a dívida do inquilino por meios judiciais. Todavia, a prescrição só se concretiza se não tiver sido cobrada judicialmente. Caso a cobrança seja iniciada na justiça dentro desse prazo, ele será interrompido até que a ação seja finalizada.
Como funciona a ordem de despejo?
A ordem de despejo é um procedimento legal utilizado para retirar o inquilino do imóvel quando ele não cumpre com suas obrigações contratuais.
Para isso, o proprietário deve ingressar com uma ação de despejo na justiça, apresentando provas do não pagamento e do cumprimento das notificações legais. Se a ação for deferida, o juiz concede a ordem de despejo.
A desocupação voluntária deverá ocorrer em até 30 dias. Contudo, esse prazo pode ser reduzido para 15 dias caso tenham passado mais de quatro meses entre a notificação e a decisão do juiz.
Se não houver desocupação voluntária, o despejo será realizado com o auxílio de um oficial de justiça e a força policial, se necessário.
Contudo, vale ressaltar que o despejo não pode ocorrer até 30 dias após o falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer pessoa que resida no imóvel.
Qual o direito de defesa do inquilino no processo de cobrança ou despejo?
O inquilino possui o direito de se defender e apresentar suas justificativas durante o processo de cobrança ou despejo.
Ele pode contestar a ação, apresentar provas de pagamentos, alegar motivos para o atraso ou buscar um acordo para regularizar a situação. Além disso, também pode solicitar prazos adicionais para quitar a dívida ou negociar condições especiais.
Por lei, ele tem o direito de ser informado sobre todas as etapas do processo e de participar das audiências para garantir que seus direitos sejam respeitados.
Em casos de despejo, o inquilino pode evitar a remoção ao pagar o valor devido até o momento da audiência e pode recorrer da decisão, se necessário.
Como cobrar aluguel atrasado sem contrato?
Quando o proprietário de um imóvel faz a locação sem um contrato formal, ou seja, sem um documento oficial, ele está aumentando a possibilidade de problemas a longo prazo.
Apesar de mais desafiador, a Lei do Inquilinato prevê que a locação legal de um imóvel, também pode ser feita pelo contrato verbal. No entanto, existem algumas recomendações para o processo de cobrança:
- Registre todas as conversas para provar que a dívida foi cobrada;
- Mesmo sem um contrato escrito, é importante enviar uma notificação formal (por e-mail, carta registrada ou WhatsApp) informando o atraso no pagamento;
- Reúna documentos como recibos de pagamentos anteriores, conversas sobre o aluguel ou testemunhas que confirmem o acordo verbal;
Caso o inquilino insista na inadimplência, é possível ingressar com uma ação de cobrança na justiça, mesmo sem contrato escrito. Com base nas provas da relação locatícia, o juiz pode determinar que o inquilino pague os valores devidos, com juros e correção monetária.
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Como cobrar inquilino inadimplente?
Agora que as principais questões sobre a legislação em casos de inadimplência foram esclarecidas, é preciso entender como cobrar a dívida do inquilino, na prática, de forma estratégica.
Afinal, agir rapidamente é essencial para minimizar prejuízos e garantir o cumprimento do contrato de locação.
Lembre-se que o objetivo deve ser recuperar o valor devido sem comprometer o relacionamento com o locatário, sempre seguindo os passos legais para evitar problemas futuros. Veja abaixo o passo a passo completo para cobrar clientes inadimplentes:
| Critério | Mensagem amigável | Notificação extrajudicial | Garantias locatícias | Protesto / negativação | Ação judicial / despejo |
|---|---|---|---|---|---|
| Melhor momento de uso | 1º dia de atraso | Após cobrança amigável sem resposta | Após tentativa frustrada de cobrança direta | Quando há dívida documentada para pressão | Última medida após falha administrativa |
| Objetivo principal | Lembrar e negociar cordialmente | Formalizar o débito e gerar prova | Recuperar valores via terceiros/depósito | Pressionar via restrição de crédito | Retomar o imóvel e cobrar judicialmente |
| Exige contrato escrito? | Não, mas ajuda na clareza | Não, mas prova a relação | Sim, para validade das garantias | Recomendado para prova documental | Não obrigatoriamente, mas exige provas |
| Canais usados | WhatsApp, e-mail, ligação | Carta AR, e-mail, WhatsApp | Fiador, caução, seguro-fiança | Cartório, Serasa/SPC | Sistema judiciário |
1. Envie uma mensagem de cobrança amigável ao inquilino
O primeiro passo é entrar em contato diretamente com o inquilino após o primeiro dia de vencimento, explicando de maneira clara e objetiva a situação do atraso.
Muitas vezes, uma abordagem amigável e direta pode resolver a questão sem a necessidade de medidas judiciais. Afinal, o inquilino pode apenas ter esquecido de realizar o pagamento. Seja cordial, mas firme, deixando claro o valor pendente e o prazo para regularização.
Modelo de carta de cobrança de aluguel atrasado
O modelo abaixo pode ser utilizado para cobrar o aluguel atrasado educadamente no primeiro dia após o vencimento:
“Prezado(a) [Nome do inquilino],
Notamos que o pagamento do aluguel referente ao mês de [Mês], vencido no dia [Data de vencimento], ainda não foi pago. Solicitamos que regularize o pagamento o mais rápido possível para evitar a cobrança de juros e multas.
Caso já tenha efetuado o pagamento, por favor desconsidere esta mensagem.
Atenciosamente, [Nome do proprietário ou imobiliária]”
Mensagens de cobrança como essa, desempenham um papel importante no controle de inadimplência. Com ela, o inquilino saberá as consequências do seu atraso
No entanto, além da mensagem após o dia do vencimento, é fundamental utilizar a régua de cobrança para enviar lembretes sobre o vencimento do aluguel em diversas etapas sequenciais.
A conta digital Asaas, por exemplo, oferece uma régua de cobrança automatizada. Com ela, o locatário recebe notificações automáticas e personalizáveis, por meio de canais, como e-mail, SMS e WhatsApp.
2. Cheque as garantias previstas no contrato de locação
O contrato de locação geralmente contém cláusulas que protegem o proprietário em caso de inadimplência. Essas garantias podem incluir o uso de fiador, caução ou seguro-fiança, que devem ser acionadas caso o inquilino não efetue o pagamento.
É importante reforçar que, para utilizar qualquer uma das garantias, é preciso comprovar a tentativa de cobrança ao inquilino primeiro.
3. Envie uma notificação extrajudicial
Se o contato inicial não surtir efeito e não for possível utilizar as garantias, o próximo passo é enviar uma cobrança extrajudicial.
Esse documento comunica o inquilino sobre o débito e concede um prazo para que ele regularize a situação. Esse é um meio eficaz para comprovar que o locatário está sendo cobrado formalmente.
É importante que essa notificação seja enviada oficialmente, como por carta registrada com aviso de recebimento, para ter provas de que o inquilino foi informado adequadamente.
No entanto, ela pode ser enviada de diversas formas. No Asaas, por exemplo, é possível enviar notificações de cobrança por diversos meios ao mesmo tempo: WhatsApp, robô de voz, e-mail, SMS e Correios.
O recomendado é que o contrato de locação contenha uma cláusula específica sobre os meios de comunicação entre as partes. Dessa forma, é possível garantir a validade do meio utilizado.
4. Abra uma ação judicial contra o inquilino
Quando todas as tentativas amigáveis falharem, o proprietário deve considerar cobrar o aluguel atrasado na justiça. Nesse caso, é possível entrar com uma ação de cobrança, solicitando que o inquilino pague os valores devidos.
A cobrança judicial pode ser combinada com o pedido de despejo, dependendo da situação. Para isso, o locador deve procurar a orientação de um advogado especialista no assunto.
5. Faça um protesto em cartório
Outra alternativa é levar a dívida ao cartório de protestos, caso o contrato de locação tenha uma cláusula estabelecendo essa forma de cobrança. Assim, o débito se tornará oficial e o nome do inquilino será inserido nos órgãos de proteção ao crédito, como o SPC e Serasa.
Conforme o artigo 29 da Lei 9492/67, os cartórios são obrigados a comunicar à indústria, comércio e aos órgãos protetivos de crédito, a relação das dívidas protestadas e o nome dos devedores.
Essa medida pode pressionar o locatário a quitar a dívida rapidamente, uma vez que sua reputação financeira fica comprometida. Para obter êxito, o protesto deve ser bem instruído por um especialista.
6. Solicite uma ação de despejo
Por fim, se o inquilino continuar inadimplente e não desocupar o imóvel, a última medida é ingressar com uma ação de despejo. Esse processo judicial visa a retirada forçada do locatário, caso ele não resolva a situação.
Nessa situação, a lei permite que o inquilino ou seu fiador quitem as dívidas para evitar o despejo. Contudo, além da dívida, é necessário pagar o valor dos demais custos com cobrança, como os honorários do advogado, por exemplo.
Nessa etapa, é fundamental seguir todos os trâmites legais, respeitando os prazos e notificações exigidos pela Lei do Inquilinato.
7. Utilize um sistema de cobrança
Adotar um sistema de cobrança é essencial para centralizar e fazer a gestão de pagamentos de aluguel de forma organizada. Com a ferramenta, é possível emitir boletos, acompanhar o status dos pagamentos e utilizar a régua de cobrança de maneira automatizada.
O Asaas, por exemplo, é um sistema completo que oferece as ferramentas necessárias para facilitar a cobrança de aluguéis. Veja abaixo as funcionalidades:
- Emissão de cobranças a custo zero;
- Consulta e negativação Serasa em apenas alguns cliques;
- Régua de cobrança personalizável e automática multicanal, via WhatsApp, E-mail, SMS e robô de voz;
- Antecipação de recebíveis no boleto em até 2 dias úteis;
- Diversidade de meios de pagamentos digitais, como boleto, Pix e cartão;
- Sistema ERP gratuito para uma gestão financeira completa;
- Integração simplificada com a API de pagamentos.
Além disso, o sistema permite o acompanhamento em tempo real de cada etapa do pagamento, proporcionando uma visão clara e detalhada sobre quais inquilinos estão em dia e quais precisam de acompanhamento.
Se você quer adotar um sistema de cobrança, ter controle total sobre os pagamentos e reduzir a inadimplência, abra sua conta no Asaas agora mesmo!
Perguntas frequentes sobre como cobrar inquilino inadimplente
1. Quando o atraso do aluguel vira inadimplência e quais valores podem ser cobrados do inquilino?
O inquilino já pode ser considerado inadimplente a partir do primeiro dia após o vencimento previsto no contrato de locação.
A cobrança pode incluir aluguel, multa moratória, juros, correção monetária e encargos locatícios combinados (condomínio, IPTU, água, energia), quando forem responsabilidade do locatário.
A Lei do Inquilinato, o Código Civil e o contrato de locação definem os limites, como, por exemplo, multa de 2% mais juros de 1% ao mês, desde que previsto contratualmente.
2. A forma de cobrar um inquilino inadimplente muda quando o imóvel é comercial?
Sim. A cobrança em imóvel comercial segue a Lei do Inquilinato, mas exige atenção ao contrato, à atividade empresarial e aos impactos operacionais.
Contratos comerciais costumam trazer cláusulas sobre fundo de promoção, luvas, garantias empresariais e especificidades de CNPJ. Negociações normalmente envolvem prazos, parcelamento e análise financeira da empresa.
3. Que documentos devo guardar para provar a dívida antes de cobrar um inquilino inadimplente?
O ideal é que você guarde o contrato de locação, boletos vencidos, comprovantes de Pix/transferência, recibos, conversas por WhatsApp, e-mails, notificações (com AR se possível), demonstrativos de condomínio e IPTU, e histórico com datas de vencimento e pagamentos.
Esses documentos ajudam em protesto em cartório, negativação ou ação judicial.
4. Cobrar aluguel atrasado por WhatsApp ou ligação pode gerar dano moral?
Pode, se houver exposição, ameaça, constrangimento ou insistência abusiva. Cobranças por WhatsApp, e-mail, SMS ou telefone são permitidas desde que objetivas, privadas e respeitosas.
Evite mensagens em grupos, contato com familiares sem autorização e declarações intimidatórias.
5. É melhor acionar fiador, caução ou seguro-fiança quando o inquilino não paga?
Depende do que foi contratado. Com o fiador, você realiza a cobrança diretamente com quem assinou o contrato.
No caso do caução, tem até alguns meses de aluguel (conforme contrato e Lei do Inquilinato), e pode ser usado do valor depositado para a quitação da inadimplência.
Agora o seguro-fiança: transfere risco para seguradora e pode cobrir aluguel, condomínio, IPTU e danos. Mas, em todos os casos, antes de acionar, documente o atraso e comunique formalmente o devedor.
6. Como montar uma régua de cobrança para reduzir atrasos de aluguel sem desgastar o relacionamento?
Veja uma sugestão de fluxo simples: envie um lembrete 3 dias antes, um aviso no dia do vencimento, uma mensagem amigável no 1º dia de atraso, e parta para a cobrança formal após 5 dias.
Use e-mail, WhatsApp, SMS e boletos com opção de Pix. Nunca deixe de monitorar a taxa de pagamento no prazo, dias médios de atraso e reincidência por inquilino.
Estou passando por problemas com uma inquilina que não paga o aluguel e nem as contas do imóvel, ela havia feito um acordo com minha advogada por mensagem mas não assinou o distrato, e agora não responde mais a advogada e não pagou nenhum valor. Hoje seria o dia dela desocupar o imóvel, porém mesmo que ela saia não tenho garantias de que ela pague, pois após a saída é que ela não vai se preocupar com nada mesmo. Estou desorientada, minhas finanças e minha vida virou de ponta cabeça por causa dessa mulher, infelizmente as leis ainda não dão a garantia de recebimento.
Olá, Claudiana
Caso tenha movido uma ação de despejo contra a inquilina em questão, é possível ingressar uma ação judicial para cobrança dos valores atrasados, bem como encargos acessórios.