Saber como cobrar inquilino inadimplente é uma tarefa delicada que exige paciência e estratégia. Por isso, entender os direitos de locadores e locatários é fundamental para manter uma relação equilibrada e, ao mesmo tempo, proteger o investimento.
Um levantamento realizado pela plataforma Superlógica, apontou que o índice de inadimplência nos mercados condominial e imobiliário foi de 3,53% em junho de 2024, evidenciando que o atraso no pagamento pode ser uma realidade comum.
Continue acompanhando a leitura para saber o que fazer quando um inquilino não paga o aluguel, as principais estratégias de cobrança e medidas preventivas para evitar complicações futuras.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre cobrança de inadimplentes?
A Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991) regula as locações de imóveis no Brasil, detalhando direitos e deveres, de locadores e locatários. Ela cobre aspectos essenciais, como prazos de contrato, reajustes de aluguel, garantias locatícias e processos de despejo, garantindo uma relação equilibrada entre as partes.
Afinal, quando um inquilino deixa de pagar o aluguel, é comum não saber agir conforme a lei. Confira abaixo as dúvidas mais frequentes e o que diz a legislação sobre o assunto:
Quanto tempo o inquilino pode atrasar o aluguel?
Quando o inquilino não paga o aluguel na data prevista, o proprietário pode enviar uma notificação para que a quitação do débito seja feita em até 15 dias, conforme o artigo 62 da Lei do Inquilinato:
“II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial […]”
Dessa forma, o locatário pode evitar a rescisão do contrato pagando o valor total do débito atualizado no prazo de 15 dias após serem notificados, por meio de depósito judicial. Esse pagamento deve cobrir:
- Aluguéis em atraso;
- Encargos da locação;
- Multas ou penalidades previstas em contrato;
- Juros de mora;
- Custas e honorários advocatícios.
No entanto, a recomendação é que o primeiro passo para lidar com o aluguel atrasado seja entrar em contato com o inquilino de forma respeitosa e objetiva. É importante iniciar essa comunicação logo nos primeiros dias, buscando entender a razão do problema, antes de cobrar juros de aluguel atrasado.
Pode tirar as coisas do inquilino que não paga aluguel?
O proprietário não tem o direito de retirar os bens do inquilino do imóvel, mesmo em caso de inadimplência. A retirada dos bens é considerada ilegal e pode resultar em sanções para o locador.
A forma correta de proceder é por meio de ações judiciais, como a ação de despejo. Caso o inquilino não queira retirar os móveis e utensílios, os bens são entregues à guarda de depositário e protegidos até que a situação seja resolvida (conforme o Artigo 65, caput e §§ 1º e 2º da Lei 8.245/91).
Qual o prazo para cobrar aluguel atrasado na justiça?
O prazo para cobrar judicialmente o aluguel atrasado é de até três anos, segundo o Código Civil Brasileiro, artigo 206, § 3º, inciso I. Esse prazo de prescrição é contado a partir da data em que o aluguel deveria ter sido pago.
Após esse período, não há como cobrar a dívida do inquilino por meios judiciais. Todavia, a prescrição só se concretiza se não tiver sido cobrada judicialmente. Caso a cobrança seja iniciada na justiça dentro desse prazo, ele será interrompido até que a ação seja finalizada.
Como funciona a ordem de despejo?
A ordem de despejo é um procedimento legal utilizado para retirar o inquilino do imóvel quando ele não cumpre com suas obrigações contratuais.
Para isso, o proprietário deve ingressar com uma ação de despejo na justiça, apresentando provas do não pagamento e do cumprimento das notificações legais. Se a ação for deferida, o juiz concede a ordem de despejo.
A desocupação voluntária deverá ocorrer em até 30 dias. Contudo, esse prazo pode ser reduzido para 15 dias caso tenham passado mais de quatro meses entre a notificação e a decisão do juiz.
Se não houver desocupação voluntária, o despejo será realizado com o auxílio de um oficial de justiça e a força policial, se necessário.
Contudo, vale ressaltar que o despejo não pode ocorrer até 30 dias após o falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer pessoa que resida no imóvel.
Qual o direito de defesa do inquilino no processo de cobrança ou despejo?
O inquilino possui o direito de se defender e apresentar suas justificativas durante o processo de cobrança ou despejo.
Ele pode contestar a ação, apresentar provas de pagamentos, alegar motivos para o atraso ou buscar um acordo para regularizar a situação. Além disso, também pode solicitar prazos adicionais para quitar a dívida ou negociar condições especiais.
Por lei, ele tem o direito de ser informado sobre todas as etapas do processo e de participar das audiências para garantir que seus direitos sejam respeitados.
Em casos de despejo, o inquilino pode evitar a remoção ao pagar o valor devido até o momento da audiência e pode recorrer da decisão, se necessário.
Como cobrar aluguel atrasado sem contrato?
Quando o proprietário de um imóvel faz a locação sem um contrato formal, ou seja, sem um documento oficial, ele está aumentando a possibilidade de problemas a longo prazo.
Apesar de mais desafiador, a Lei do Inquilinato prevê que a locação legal de um imóvel, também pode ser feita pelo contrato verbal. No entanto, existem algumas recomendações para o processo de cobrança:
- Registre todas as conversas para provar que a dívida foi cobrada;
- Mesmo sem um contrato escrito, é importante enviar uma notificação formal (por e-mail, carta registrada ou WhatsApp) informando o atraso no pagamento;
- Reúna documentos como recibos de pagamentos anteriores, conversas sobre o aluguel ou testemunhas que confirmem o acordo verbal;
Caso o inquilino insista na inadimplência, é possível ingressar com uma ação de cobrança na justiça, mesmo sem contrato escrito. Com base nas provas da relação locatícia, o juiz pode determinar que o inquilino pague os valores devidos, com juros e correção monetária.
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Como cobrar inquilino inadimplente?
Agora que as principais questões sobre a legislação em casos de inadimplência foram esclarecidas, é preciso entender como cobrar a dívida do inquilino, na prática, de forma estratégica.
Afinal, agir rapidamente é essencial para minimizar prejuízos e garantir o cumprimento do contrato de locação.
Lembre-se que o objetivo deve ser recuperar o valor devido sem comprometer o relacionamento com o locatário, sempre seguindo os passos legais para evitar problemas futuros. Veja abaixo o passo a passo completo para cobrar clientes inadimplentes:
1. Envie uma mensagem de cobrança amigável ao inquilino
O primeiro passo é entrar em contato diretamente com o inquilino após o primeiro dia de vencimento, explicando de maneira clara e objetiva a situação do atraso.
Muitas vezes, uma abordagem amigável e direta pode resolver a questão sem a necessidade de medidas judiciais. Afinal, o inquilino pode apenas ter esquecido de realizar o pagamento. Seja cordial, mas firme, deixando claro o valor pendente e o prazo para regularização.
Modelo de carta de cobrança de aluguel atrasado
O modelo abaixo pode ser utilizado para cobrar o aluguel atrasado educadamente no primeiro dia após o vencimento:
“Prezado(a) [Nome do inquilino],
Notamos que o pagamento do aluguel referente ao mês de [Mês], vencido no dia [Data de vencimento], ainda não foi pago. Solicitamos que regularize o pagamento o mais rápido possível para evitar a cobrança de juros e multas.
Caso já tenha efetuado o pagamento, por favor desconsidere esta mensagem.
Atenciosamente, [Nome do proprietário ou imobiliária]”
Mensagens de cobrança como essa, desempenham um papel importante no controle de inadimplência. Com ela, o inquilino saberá as consequências do seu atraso
No entanto, além da mensagem após o dia do vencimento, é fundamental utilizar a régua de cobrança para enviar lembretes sobre o vencimento do aluguel em diversas etapas sequenciais.
A conta digital Asaas, por exemplo, oferece uma régua de cobrança automatizada. Com ela, o locatário recebe notificações automáticas e personalizáveis, por meio de canais, como e-mail, SMS e WhatsApp.
2. Cheque as garantias previstas no contrato de locação
O contrato de locação geralmente contém cláusulas que protegem o proprietário em caso de inadimplência. Essas garantias podem incluir o uso de fiador, caução ou seguro-fiança, que devem ser acionadas caso o inquilino não efetue o pagamento.
É importante reforçar que, para utilizar qualquer uma das garantias, é preciso comprovar a tentativa de cobrança ao inquilino primeiro.
3. Envie uma notificação extrajudicial
Se o contato inicial não surtir efeito e não for possível utilizar as garantias, o próximo passo é enviar uma cobrança extrajudicial.
Esse documento comunica o inquilino sobre o débito e concede um prazo para que ele regularize a situação. Esse é um meio eficaz para comprovar que o locatário está sendo cobrado formalmente.
É importante que essa notificação seja enviada oficialmente, como por carta registrada com aviso de recebimento, para ter provas de que o inquilino foi informado adequadamente.
No entanto, ela pode ser enviada de diversas formas. No Asaas, por exemplo, é possível enviar notificações de cobrança por diversos meios ao mesmo tempo: WhatsApp, robô de voz, e-mail, SMS e Correios.
O recomendado é que o contrato de locação contenha uma cláusula específica sobre os meios de comunicação entre as partes. Dessa forma, é possível garantir a validade do meio utilizado.
4. Abra uma ação judicial contra o inquilino
Quando todas as tentativas amigáveis falharem, o proprietário deve considerar cobrar o aluguel atrasado na justiça. Nesse caso, é possível entrar com uma ação de cobrança, solicitando que o inquilino pague os valores devidos.
A cobrança judicial pode ser combinada com o pedido de despejo, dependendo da situação. Para isso, o locador deve procurar a orientação de um advogado especialista no assunto.
5. Faça um protesto em cartório
Outra alternativa é levar a dívida ao cartório de protestos, caso o contrato de locação tenha uma cláusula estabelecendo essa forma de cobrança. Assim, o débito se tornará oficial e o nome do inquilino será inserido nos órgãos de proteção ao crédito, como o SPC e Serasa.
Conforme o artigo 29 da Lei 9492/67, os cartórios são obrigados a comunicar à indústria, comércio e aos órgãos protetivos de crédito, a relação das dívidas protestadas e o nome dos devedores.
Essa medida pode pressionar o locatário a quitar a dívida rapidamente, uma vez que sua reputação financeira fica comprometida. Para obter êxito, o protesto deve ser bem instruído por um especialista.
6. Solicite uma ação de despejo
Por fim, se o inquilino continuar inadimplente e não desocupar o imóvel, a última medida é ingressar com uma ação de despejo. Esse processo judicial visa a retirada forçada do locatário, caso ele não resolva a situação.
Nessa situação, a lei permite que o inquilino ou seu fiador quitem as dívidas para evitar o despejo. Contudo, além da dívida, é necessário pagar o valor dos demais custos com cobrança, como os honorários do advogado, por exemplo.
Nessa etapa, é fundamental seguir todos os trâmites legais, respeitando os prazos e notificações exigidos pela Lei do Inquilinato.
7. Utilize um sistema de cobrança
Adotar um sistema de cobrança é essencial para centralizar e fazer a gestão de pagamentos de aluguel de forma organizada. Com a ferramenta, é possível emitir boletos, acompanhar o status dos pagamentos e utilizar a régua de cobrança de maneira automatizada.
O Asaas, por exemplo, é um sistema completo que oferece as ferramentas necessárias para facilitar a cobrança de aluguéis. Veja abaixo as funcionalidades:
- Emissão de cobranças a custo zero;
- Consulta e negativação Serasa em apenas alguns cliques;
- Régua de cobrança personalizável e automática multicanal, via WhatsApp, E-mail, SMS e robô de voz;
- Antecipação de recebíveis no boleto em até 2 dias úteis;
- Diversidade de meios de pagamentos digitais, como boleto, Pix e cartão;
- Sistema ERP gratuito para uma gestão financeira completa;
- Integração simplificada com a API de pagamentos.
Além disso, o sistema permite o acompanhamento em tempo real de cada etapa do pagamento, proporcionando uma visão clara e detalhada sobre quais inquilinos estão em dia e quais precisam de acompanhamento.
Se você quer adotar um sistema de cobrança, ter controle total sobre os pagamentos e reduzir a inadimplência, abra sua conta no Asaas agora mesmo!