Gerenciar pagamentos e ter a certeza de receber no prazo é um dos grandes desafios de empresas e profissionais autônomos. Um dos principais exemplos de cobranças que podem ser complicadas é o de aluguel de imóveis.
Ao se deparar com a inadimplência, os proprietários ou imobiliárias podem enviar uma notificação por falta de pagamento de aluguel. Essa documentação é válida por lei, e exige o cumprimento das obrigações financeiras por parte do locatário.
Explicaremos sobre as particularidades a respeito da cobrança de aluguel atrasado nas próximas linhas, mostrando um exemplo de notificação para envio e também, como evitar problemas de inadimplência. Continue a leitura!
O que é notificação por falta de pagamento de aluguel?
A notificação por falta de pagamento de aluguel é um documento que comprova a pendência de recebimento de débitos a respeito da locação de um imóvel. É uma medida importante para a regularização de pendências, que pode ser considerada uma prática de cobrança amigável.
O proprietário do imóvel prepara esse documento, constando todas as pendências financeiras em período determinado por contrato. O objetivo dessa notificação é procurar uma forma de resolver a questão extrajudicialmente, buscando a melhor forma de pagamento dos valores devidos.
Além de visar resolver a questão, também pode se tornar uma evidência em casos de ações judiciais. O documento mostrará ao juiz que o locador tentou resolver a pendência de outras formas, antes de judicializar a causa.
Quando é preciso enviar notificações de cobrança ao locatário?
Embora a notificação por falta de pagamento de aluguel seja uma prática bastante utilizada, é essencial tentar outras formas de cobrança antes de chegar neste ponto.
Nesse sentido, é crucial tentar contato com o locatário algumas vezes exigindo o pagamento dos valores devidos por outros meios, como: e-mail, WhatsApp, telefone, SMS, etc.
Após todas essas tentativas de contato não serem efetivas, a realização do envio da documentação formalizando a pendência torna-se necessária. A notificação pode ser enviada por meio de uma carta registrada com aviso de recebimento ou por meio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos.
O prazo para que esse processo de envio aconteça deve estar presente em contrato, para ser de conhecimento do locatário que pode haver a notificação por falta de pagamento de aluguel. A Lei do Inquilinato discorre mais a respeito do assunto.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre notificações por falta de pagamento?
Embora não haja um período estabelecido para o envio da notificação por falta de pagamento de aluguel, a Lei n.º 8.245/91 prevê que o locador rescinda o contrato caso haja inadimplência no prazo estipulado. Isso porque, no artigo 23 da Lei, está previsto como obrigação do locatário:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
Além disso, a Lei ainda sugere que a notificação por falta de pagamento do aluguel seja a documentação que antecede a ação de despejo. Mesmo não sendo obrigatória, respalda o locador, comprovando diversas tentativas de contato para a regularização dos valores.
No entanto, a notificação dá a chance da regularização das pendências antes das vias judiciais valerem e do locatário ser obrigado a desocupar o imóvel.
Quando é possível mover ação de despejo?
Embora não exista em lei um prazo estipulado — um dia de atraso já fere as obrigações contratuais de pagamento — é comum esperar de 30 a 60 dias. Isso porque, nesse período, diversas tentativas de cobrança extrajudicial o podem ser feitas.
Ou, até mesmo, uma negociação para a regularização dos valores devidos entre as partes. No entanto, dependerá do desejo do locador entrar com o processo para despejo. A ação de despejo está prevista no artigo 5º da Lei do Inquilinato.
“Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”
Como notificar um inquilino inadimplente?
A notificação por falta de pagamento de aluguel é a melhor forma de realizar a cobrança dos valores devidos antes de seguir para vias judiciais, principalmente após diversas tentativas de contato não sucedidas.
Para a notificação ser válida, é necessário seguir as práticas de mercado, a fim de certificar-se da validade do documento em caso de processos judiciais. Para tanto, existem diversos modelos, que constam todas as informações necessárias para cobrar o inquilino inadimplente.
O que deve constar na notificação por falta de pagamento
A notificação por flata de pagamento de aluguel deve conter alguns requisitos:
- Local e data;
- Assunto a ser tratado no documento, como: Contrato de locação – falta de pagamento;
- Notificante e Notificado, sendo o proprietário e o locatário;
- Imóvel, com endereço completo;
- Conteúdo: na carta de cobrança, é preciso constar o motivo do envio, os valores, as consequências da falta de pagamento (protesto do boleto, cadastro em órgãos de inadimplência, ação de despejo, etc.), além do valor a ser cobrado, conforme consta em contrato.
Com todas essas informações constando na notificação, ainda é importante retratar que, conforme o contrato e com a Lei do Inquilinato, os valores devem ser compensados em dia. Assim, para regularizar a situação, é possível também oferecer algumas formas de pagamento que sejam confortáveis para o locador.
Por exemplo, é possível parcelar o valor em 3 vezes, que serão incluídos nos aluguéis futuros, ou ainda um desconto para pagamento à vista.
Por fim, ainda é necessário solicitar uma manifestação por parte do locatário em até 72h após o recebimento, para garantir que haja um retorno para negociação dos valores.
Ao fim do prazo, a notificação deve constar que o locador ficará livre para tomar as medidas cabíveis para receber pela cobrança de pagamento atrasado.
Modelo de notificação por falta de pagamento de aluguel
Veja a seguir um exemplo que pode ser utilizado para realizar a cobrança de aluguéis atrasados. É importante ressaltar que pode ser necessário o acompanhamento de um advogado para reaver os valores devidos e, sendo assim, as informações que estarão no modelo poderão sofrer alterações.
Assunto: NOTIFICAÇÃO DE COBRANÇA – ALUGUEL ATRASADO
NOTIFICANTE: dados do locador, constando informações de imobiliária se tiver e representação por advogados
NOTIFICADO: dados completos do locador. NOME, brasileiro, solteiro, portadora do RG n.º xx.xxx.xxx-x, inscrito no CPF n.º xxx.xxx.xxx-xx, e-mail, telefone.
ENDEREÇO: endereço completo do imóvel.
Conforme consta em contrato de locação firmado em [data de início do contrato], o aluguel vence todo dia [especificar o dia acordado] de cada mês. No entanto, o(a) Sr.(a) encontra-se inadimplente do(s) pagamento(s) referente(s) ao(s) mês(es) de [insira os meses em atraso], totalizando um débito de R$ [insira o valor do aluguel em atraso], já incluídas multas e juros.
Assim, solicito que o(a) Sr.(a) realize o pagamento integral do valor em no máximo [determinar prazo, por exemplo, 10 dias], a contar do dia de recebimento desta notificação. Do contrário, haverá algumas medidas que poderão ser tomadas:
- Rescisão do contrato, conforme previsão em cláusula contratual;
- Ajuizamento de ação por falta de pagamento, buscando pelo despejo e retomada do imóvel e dos valores e encargos devidos, contando também custas contratuais e honorários advocatícios.
Ressalto que o objetivo desta notificação é manter uma relação respeitosa entre as partes, buscando o recebimento dos valores devidos de maneira amigável, evitando fins judiciais. Caso as obrigações não forem cumpridas no prazo estipulado, haverá medidas legais para a proteção dos direitos do Locador, com base na Lei n.º 8.245/91.
Aguardo um retorno nas próximas 72h, a contar do recebimento desta notificação, para possíveis negociações das pendências.
Atenciosamente,
[Informações do locador]
[Local], [data].
Como evitar o atraso do pagamento de aluguel?
Embora o atraso não seja responsabilidade do locador, existem algumas formas de buscar manter o recebimento dos valores em dia. Isso porque, muitas vezes, o atraso no pagamento pode ser por conta de esquecimento ou falta de organização por parte do pagador.
Atualmente, existem diversos sistemas financeiros que auxiliam na cobrança de valores recorrentes, como o do aluguel. O Asaas, por exemplo, pode se tornar um grande parceiro do seu negócio, facilitando a gestão da cobrança do aluguel do imóvel, tornando também o processo mais profissional.
Existem algumas funcionalidades indispensável para realizar essa cobrança, que facilitam o dia a dia de quem trabalha com a gestão de recebíveis ou criação de notificações por falta de pagamento de aluguel. Conheça algumas delas:
1. Use lembretes de cobrança
Os lembretes de cobrança são bastante úteis, com envio automático, em datas iguais, mensalmente. As notificações podem ser enviadas em mais de um meio, como, por exemplo:
- Notificação por e-mail, constando a fatura a ser paga;
- Notificação de cobrança de aluguel atrasado pelo WhatsApp;
- Notificação por telefone;
- Notificação por carta.
É possível configurar a quantidade de lembretes necessárias, com antecedência para o valor ser pago em dia.
2. Crie uma régua de cobrança
A régua de cobrança pode ser utilizada de diversas formas, para criar uma linha do tempo das notificações que o cliente receberá antes e depois do vencimento.
Ela facilita a análise dos hábitos do cliente, além de servir para evitar esquecimentos e também como prova, caso a notificação por falta de pagamento de aluguel não seja o suficiente e seja necessário partir para vias legais.
Ela abrange a cobrança preventiva, que acontece antes do prazo máximo de pagamento, ou reativa, que tenta recuperar os valores em atraso.
3. Personalize a cobrança
Com a criação de cobranças para recebimento na conta digital do Asaas, você pode configurar todos os pontos referentes à fatura. Ou seja, para incentivar o recebimento do aluguel e estabelecer um desconto para o pagamento no prazo estipulado.
Assim, o locatário pode escolher ter um desconto mínimo (caso seja estabelecido em contrato) caso pague antes. Mas, para além dos descontos, também é possível estabelecer automaticamente a cobrança de juros de aluguel atrasado e multa para o pagamento em atraso.
4. Configure cobranças recorrentes, para evitar falhas
O Asaas possibilita a criação de cobranças recorrentes. Para o recebimento de valores constantes e mensais, por exemplo, como aluguéis, torna-se uma ferramenta muito útil.
Isso porque, uma vez cadastrado o contato e criada a periodicidade, valor e demais informações de uma fatura, mensalmente ela acontecerá nos dias estabelecidos, inclusive com a régua de cobrança já criada.
Isso evita problemas de esquecimento por parte do locador, profissionalizando a cobrança dos valores. Além de facilitar o recebimento na conta digital da empresa, podendo ser utilizado para outras funções.
Até que o momento do envio da notificação por falta de pagamento de aluguel chegue, diversas outras tentativas devem ser feitas. E, com um sistema automatizado, todo o processo se tornará mais eficiente!
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