Muitos brasileiros compram imóveis como investimento, para receberem renda proveniente de aluguel. Afinal, cerca de 20,9% da população vive em imóveis alugados , segundo o Censo 2022. É um mercado bastante explorado no país, garantindo um retorno financeiro benéfico para o proprietário.
A locação de imóveis no Brasil possui uma lei específica, que dita as regras, direitos e deveres mútuos dos envolvidos. Um dos pontos que traz bastante discussão acerca do assunto, principalmente para os locadores, é a possibilidade de antecipação de aluguel.
Assim, para entender como o funcionamento desse processo, as disposições legais sobre a antecipação do aluguel e as formas de solicitar os valores adiantados da locação do imóvel, continue a leitura.
O que diz a lei sobre a antecipação de aluguel?
A Lei do Inquilinato, n.º 8.245/91 estabelece as regras para locações de imóveis urbanos e outros procedimentos relacionados a essa movimentação.
A legislação prevê que, salvo algumas exceções, o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Esse ato é chamado de contravenção penal, previsto no Art. 43, com punição de cinco dias a seis meses de prisão, ou multa de três a doze meses do último aluguel:
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
Uma das exceções legais está na exigência de garantia locatícia, como caução, fiança, seguro de fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Na ausência de qualquer dessas garantias, o locador pode exigir o pagamento antecipado do aluguel até o sexto dia útil do mês subsequente.
Leia mais: Notificação por falta de pagamento de aluguel.
A outra exceção da legislação que legaliza a antecipação de pagamentos diz respeito aos imóveis de temporada, em que o pagamento antecipado é permitido:
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
Assim, em imóveis que não sejam de temporada e nos quais haja garantias locatícias, a cobrança do aluguel é sempre posterior ao uso do imóvel (vencida). No entanto, a lei não impede o locatário de realizar pagamentos adiantados por sua própria iniciativa.
Por outro lado, o locador pode viabilizar a antecipação do aluguel por meios indiretos, solicitando o adiantamento das parcelas futuras à imobiliária ou instituições financeiras.
Tem desconto no pagamento antecipado do aluguel?
Embora a cobrança do aluguel adiantado seja considerado ilegal, conforme a Lei do Inquilinato, o locatário pode decidir realizar o pagamento adiantado por sua própria iniciativa.
No entanto, a decisão de oferecer descontos para essa modalidade de transação financeira fica a cargo do proprietário ou da imobiliária. Sendo difícil determinar se haverá desconto na antecipação do aluguel.
É sempre importante conversar com os responsáveis pelo recebimento do valor e, caso seja possível obter descontos, formalizar esse acordo no contrato, visando a segurança jurídica de ambas as partes.
Continue a leitura em: Como cobrar juros de aluguel atrasado?
Quais as vantagens da antecipação de aluguel?
A gestão de um imóvel locado pode trazer uma série de desafios para os proprietários, que frequentemente buscam o auxílio de imobiliárias para facilitar o processo de cobrança.
O maior desafio enfrentado por locadores é a inadimplência financeira. No entanto, com a antecipação do aluguel, esse problema pode ser contornado com facilidade, aliviando preocupações.
Todavia, o combate à inadimplência é somente uma das vantagens de antecipar aluguel. Existem outros fatores que são bastante benéficos para proprietários e imobiliárias, e explicaremos a seguir:
- Equilíbrio do fluxo de caixa: receber os valores antecipadamente pode suprir necessidade imediata de capital de giro, garantindo o valor do período antecipado em poucos dias, com plataformas especializadas com o Asaas;
- Aumento da liberdade financeira: dispor de um montante maior de uma só vez, permite ao proprietário quitar pendências do imóvel, investir em outros bens ou realizar melhorias necessárias;
- Menores taxas de juros: como uma linha de crédito alternativa em comparação às mais tradicionais do mercado, a antecipação do aluguel pode ser mais vantajosa para o proprietário, que arcará com menos taxas administrativas e de juros;
- Processo de análise de crédito mais simples: em algumas modalidades de concessão de crédito, a análise de perfil realizada pelas instituições financeiras é mais complexa. Na antecipação de aluguel, o histórico de recebimentos do proprietário, é um fator decisivo para definir a percentual a ser antecipado.
Como funciona a antecipação de aluguel?
Apesar da proibição legal da cobrança antecipada dos pagamentos locatícios, é possível receber os valores antecipados por meios que não envolvem diretamente o inquilino.
Essa prática é prevista no Código Civil, por meio da concessão de crédito por empresas ou instituições financeiras. Assim, existem duas formas que a antecipação de aluguel pode funcionar.
- A primeira modalidade acontece em contratos de aluguel direto com o proprietário. Ao utilizar um sistema que permita a gestão de cobranças a longo prazo, o locador pode solicitar a antecipação de valores a receber. O Asaas é a uma plataforma eficaz para gestão de cobrança, oferecendo essa linha de crédito que facilita o adiantamento de parcelas de aluguel.
- Outra forma de antecipação envolve a negociação direta com a imobiliária, que pode conceder esse crédito, assumindo o risco de eventual inadimplência. Neste caso, o pagamento antecipado deve estar previsto em contrato entre proprietário e imobiliária, com os valores, cobrança de taxas e período de antecipação.
Dessa maneira, a imobiliária geralmente estabelece parceria com uma empresa especializada para realizar o adiantamento – sendo o Asaas uma excelente opção de plataforma para gerenciar recebíveis.
Como utilizar o Asaas para antecipação de aluguel?
A utilização de plataformas que oferecem a antecipação de aluguel é uma prática comum entre imobiliárias e locadores.
O Asaas, como instituição financeira, disponibiliza essa alternativa de crédito para cadastros de pessoa física e jurídica, mediante o pagamento de taxas fixas e análise de perfil. Confira as taxas do Asaas aqui.
Assim, a empresa ou o proprietário cedem os direitos sobre esse valor a receber, e o Asaas disponibiliza o montante correspondente até a data original do recebimento. Esse processo também é chamado de antecipação de recebíveis.
O processo de antecipar o aluguel no Asaas funciona da seguinte forma:
- Imobiliária ou locador, devem criar uma conta na plataforma do Asaas;
- Depois, gerar as cobranças, considerando o período que consta no aluguel, com valores e possíveis taxas por atraso;
- Das cobranças geradas, é possível simular a antecipação dos valores, já com as taxas da operação inclusas;
- A partir disso, é possível pedir a antecipação do recebível. Aguardando o tempo de análise, se aprovado, os valores ficarão disponíveis na conta digital do Asaas em até 4h.
É importante ressaltar que, este processo pode acontecer em uma cobrança avulsa (antecipando um único mês) ou em uma cobrança a prazo, nesse caso é possível antecipar uma ou algumas parcelas.
Assim, essa modalidade de antecipação de aluguel não envolve inquilino diretamente, pois, caso ele não efetue o pagamento da fatura, a cobrança poderá ser realizada através da plataforma. Contudo, a responsabilidade pela pendência financeira permanece com o credor, seja ele pessoa física ou jurídica.
Descubra as vantagens da antecipação de recebíveis no Asaas e otimize sua gestão de aluguéis!
Perguntas frequentes sobre antecipação de aluguel
1. O que é antecipação de aluguel?
Antecipação de aluguel é uma operação financeira em que o proprietário recebe antes do vencimento valores de aluguéis futuros.
Na prática funciona como antecipação de recebíveis: o locador cede o direito de receber parcelas futuras a uma imobiliária, fintech ou instituição financeira e recebe o dinheiro à vista com desconto de taxas.
Não deve ser confundida com cobrar aluguel adiantado diretamente do inquilino.
2. Como funciona a antecipação de aluguel?
Funciona por meio da cessão de recebíveis de contratos de locação. O proprietário ou a imobiliária registra as cobranças futuras, solicita a antecipação, passa por análise (de crédito e elegibilidade) e recebe parte dos valores antes da data original.
Depois, os pagamentos do inquilino quitam as parcelas antecipadas. O processo pode envolver boleto, Pix, cartão, plataformas financeiras ou instituições de crédito.
3. É legal cobrar aluguel antecipado do inquilino?
Em regra, não. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) proíbe o locador de exigir aluguel antecipado quando há garantia locatícia (caução, fiança ou seguro-fiança). O art. 43 trata essa cobrança como contravenção penal.
Exceções ocorrem em contratos sem garantia, com pagamento até o sexto dia útil do mês seguinte, e em locação por temporada (art. 49), onde o recebimento antecipado é permitido.
4. Quais são as vantagens e desvantagens da antecipação de aluguel?
Vantagens:
- Melhora do fluxo de caixa e acesso rápido a capital;
- Redução do risco imediato de inadimplência percebida;
- Possibilidade de investir em reformas, quitar dívidas ou cobrir despesas do imóvel.
Desvantagens:
- Custo da operação (taxas e desconto sobre valores futuros);
- Impacto no fluxo de caixa dos meses subsequentes;
- Necessidade de avaliar contrato, prazo e responsabilidade em caso de inadimplência.
5. Tem desconto para pagamento antecipado de aluguel?
Pode haver desconto se o inquilino quiser pagar adiantado por iniciativa própria; proprietário e imobiliária podem negociar abatimento.
Esse acordo deve ser formalizado por escrito (valor, período, vencimentos e condições). A cobrança antecipada imposta pelo locador só é permitida nas exceções previstas em lei.
6. Caução é a mesma coisa que antecipação de aluguel?
Não. Caução é uma garantia locatícia prevista para cobrir inadimplências, danos ao imóvel ou outras obrigações do inquilino. Antecipação de aluguel é uma operação financeira para adiantar valores futuros ao proprietário.
Quando o contrato termina sem pendências, o caução deve ser devolvido conforme acordado contratualmente.
