Um dos grandes desafios de imobiliárias e proprietários de imóveis é a cobrança de aluguel. Embora existam leis, como a Lei do Inquilinato, que protegem os interesses do locador, ainda podem surgir problemas durante um contrato de locação.
Um desses problemas é o atraso do pagamento do aluguel. No entanto, o locador precisa cumprir algumas etapas antes de partir para medidas judiciais.
Por isso, criamos um guia prático, sobre a legislação, como cobrar juros de aluguel atrasado e também sobre a possibilidade de despejo. Continue a leitura!
O que diz a lei sobre a cobrança de aluguel atrasado?
O aluguel representa o pagamento do valor que uma pessoa precisa fazer para habitar o imóvel alheio. No entanto, por se tratar de uma relação financeira e contratual, a Lei do Inquilinato (n.º 8.245/91) estabelece com clareza as responsabilidades do inquilino e do locador.
Essa lei engloba obrigações contratuais e financeiras de inquilinos e, entre elas, há uma cláusula que abrange o aluguel:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)
Assim, é obrigação do inquilino realizar o pagamento do aluguel no período estabelecido. Por isso, é importante definir um prazo de vencimento que seja confortável para ambas as partes.
Em 2009, a lei passou por algumas mudanças que impactam diretamente os direitos e deveres dos inquilinos e dos locadores, a fim de facilitar a resolução de possíveis conflitos entre ambas as partes.
Um dos contrapontos da lei são os pagamentos em atraso. O locador poderá cobrar, além de uma multa, juros diários até a quitação da pendência com o aluguel. No entanto, ambas as taxas, com suas devidas regras e porcentagens, devem estar previstas em contrato.
Quando começar a cobrar a multa por atraso?
Todo contrato que inclui transações financeiras, como o de aluguel, já possui cláusulas que estabelecem prazos e formas de pagamento, inclusive, com juros e multa que incidirão sobre o atraso.
Não há um valor estipulado por lei para a cobrança da multa. Conforme a legislação, também não há um prazo específico, e a multa já pode ser cobrada com até mesmo um dia de atraso no pagamento. Porém, esse prazo deve constar em contrato.
Embora não tenha um valor correto de multa para ser aplicado, a maioria dos contratos prevê uma porcentagem que varia entre 2% e 10% ao mês — esses valores podem variar por locador ou imobiliária.
Por outro lado, diferente da multa, que tem variações conforme o contrato, os juros diários cobrados pelo atraso possuem valores fixos.
Qual o valor de juros permitido por lei para atraso de aluguel?
O valor máximo da cobrança de juros por atraso, conforme a Lei do Inquilinato, é de 1% ao mês. É a partir do primeiro dia após o vencimento que o cálculo dos juros diários começa a contar.
Embora seja possível realizar essa conta manualmente, existem sistemas que já realizam a criação de cobrança, prevendo a aplicação da multa e juros com o pagamento após o prazo.
É possível protestar contrato de aluguel atrasado?
Para o protesto do aluguel atrasado é preciso comprovar a inadimplência do locatário. Em casos de contrato com fiador, é possível acioná-lo no processo.
Para isso, o credor deve apresentar no cartório, o contrato de locação, além de uma planilha de cálculo incluindo o valor atrasado, a multa, os juros e outros encargos que possam estar vencidos.
Ou seja, se o locatário deixou de realizar o pagamento de outras despesas, como IPTU, conta de luz, condomínio, etc., é possível protestar o contrato na totalidade.
É possível, também, protestar o boleto do aluguel em um Cartório de Protesto de Títulos, com a duplicata do documento. Assim, após a entrada do processo, o locatário tem até 3 dias para realizar o pagamento, no cartório ou diretamente para o credor.
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Quando o aluguel atrasado pode virar ação de despejo?
A Lei do Inquilinato prevê, no artigo 59, que a ação de despejo pode acontecer quando o pagamento não for realizado no prazo que está em contrato. Porém, entende-se que o prazo mínimo para entrar com a ação de despejo é 15 dias após o vencimento.
No entanto, existem outros motivos, além do aluguel atrasado, que podem levar ao despejo, como: descumprimento de outras obrigações do contrato, como obras não autorizadas ou sublocação do imóvel sem autorização prévia da imobiliária/locador.
Antes de entrar com a ação, o locador/empresa devem avisar o locatário sobre a possibilidade, dando-lhe um prazo de até 15 dias para o cumprimento dessa obrigação.
Como cobrar juros de aluguel atrasado?
Para cobrar juros de aluguel atrasado, é preciso que essa taxa esteja prevista em contrato. O índice de juros deve seguir o padrão e a legislação vigente.
Locadores e imobiliárias podem se beneficiar de ferramentas que realizam o cálculo automático da porcentagem de juros e multa. Um sistema de emissão de boleto, como o do Asaas, por exemplo, permitem a configuração das taxas, no ato da geração de cobrança.
O sistema de cobrança automatizado torna todo o processo mais eficiente. Assim, reduz o tempo e o esforço necessários para gerenciar as pendências dos clientes.
No caso de imobiliárias, por exemplo, como há um grande fluxo de imóveis em contrato de locação, gerenciar todos os possíveis atrasos, juros e multas manualmente levaria muito tempo. Neste caso, o sistema o garante a cobrança dos valores e seus devidos reajustes.
Além disso, ele oferece outras vantagens para cobrança de aluguel, como:
1. Cobrança recorrente de aluguel
Um dos recursos oferecidos pela automação é a cobrança recorrente. Como o aluguel exige pagamento mensal, ao optar pela cobrança recorrente, será necessário configurar uma única vez, já com os juros e a multa, e o sistema realiza o envio automático para o locador.
O Asaas oferece um sistema de cobranças recorrentes automatizado, que facilita a gestão de pagamentos de aluguel, dando ao locador o controle das faturas. O software garante a criação automática das cobranças pelo período estabelecido, sem a necessidade do trabalho manual mensal.
Na funcionalidade de cobranças recorrentes do Asaas, ainda é possível criar uma fatura já com as configurações de multa e juros por atraso. Assim, o locador não precisa se preocupar em alterar as informações ou criar uma 2ª via caso haja algum atraso.
Além disso, o sistema ainda oferece uma visão geral sobre o pagamento, para o administrador conseguir visualizar o status e, se necessário, alterar algum acordo do contrato, por exemplo. Ele ainda realiza o cálculo de cobrança de condomínio atrasado, para configuração na hora da criação da cobrança!
2. Régua de cobrança de aluguel
A fim de controlar a inadimplência de locadores, sistemas de cobrança possuem as notificações de lembrete de pagamento. Assim, é possível criar uma régua de cobrança, que engloba envios antes e após o vencimento.
Com isso, antes do vencimento, será realizada a cobrança preventiva, que visa lembrar que o vencimento do aluguel está próximo. Já a cobrança reativa, por exemplo, acontece quando o prazo já venceu. Essa última opção será utilizada na cobrança dos juros de aluguel atrasado.
Em um sistema como o do Asaas, essas notificações de lembrete são configuradas no momento da criação das faturas. Assim, o locador escolhe as datas de vencimento e os momentos em que esses lembretes devem ser enviados, a depender do locatário.
Todo o processo de envio é automático, e as notificações podem ser enviadas com até 40 dias de antecedência. Para os casos de inadimplência, ainda é possível configurar notificações diárias, para relembrar o locatário de sua obrigação.
Esses são alguns dos recursos financeiros que uma plataforma completa como o Asaas oferece. Para conhecer outras ferramentas e implementá-las na cobrança, crie sua conta agora e comece a emitir boleto de aluguel!