Um estudo do Superlógica revelou que a inadimplência da taxa de condomínio no Brasil atingiu 13,84%, o maior índice do ano de 2024.
Para João Baroni, diretor de negócios de crédito da empresa, a alta da inflação e dos juros têm reduzido o poder de compra da população, impactando diretamente o pagamento das obrigações condominiais.
Nesse cenário, é imprescindível conhecer ferramentas de cobrança de condomínio eficazes e os direitos garantidos por lei mediante inadimplência. Continue a leitura para entender!
Qual a nova Lei do Condomínio e o impacto nas cobranças?
A Lei 4.591/64 é conhecida como a Lei do Condomínio e traz aspectos importantes da administração condominial. Contudo, com o tempo, houve mudanças significativas para aprimorar a gestão desses espaços.
Por exemplo, a Lei n.º 14.309/2022, promulgada em 8 de março de 2022, introduziu a possibilidade de realização de assembleias virtuais. Além disso, caso não seja atingido o quórum necessário, a assembleia pode ser convertida em sessão permanente.
Outra mudança ocorreu em 1º de julho de 2024, que entrou em vigor a Lei n.º 14.905. Nela, foram alterados critérios para atualização monetária e aplicação de juros em relações civis e contratuais.
Isso impactou diretamente a gestão financeira dos condomínios. Agora, na ausência de índice específico previsto em contrato, aplica-se o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) para correção monetária.
Quais taxas o condomínio pode cobrar?
A cobrança de condomínio é uma taxa mensal paga pelos moradores de um edifício ou condomínio residencial/comercial para cobrir despesas comuns.
Portanto, ela existe para garantir o bom funcionamento e conservação das áreas em comum do condomínio. A taxa também proporciona os recursos necessários para organização e segurança dos moradores.
Sem essa contribuição, a estrutura do condomínio poderia se deteriorar, comprometendo a qualidade de vida e até mesmo o valor dos imóveis.
O que é incluso na taxa de condomínio?
O valor da taxa é calculado com base no orçamento anual do condomínio, sendo necessário projetar despesas fixas e extras para os próximos 12 meses. O orçamento deve ser planejado pelo síndico em conjunto com o administrativo.
Para realizar o cálculo dessa taxa, é necessário avaliar e fazer a média dos gastos existentes do condomínio. Esses podem ser fixos ou variáveis.
Veja abaixo alguns dos principais gastos considerados:
- Salário de funcionários e encargos trabalhistas;
- Água e energia das áreas comuns (em alguns casos, a água dos imóveis também está inclusa no valor do condomínio);
- Segurança e monitoramento;
- Limpeza e manutenção;
- Seguros obrigatórios, conforme exigência legal;
- Despesas administrativas;
- Fundo de reserva.
Como é cobrada a taxa de condomínio?
Existem duas formas de realizar a cobrança da mensalidade do condomínio. Cada administradora ou síndico define o modelo baseado nas características do condomínio e nas necessidades dos moradores.
Vale ressaltar que, essa escolha tem influência direta na forma como os custos são repassados aos condôminos.
Nas duas opções, é possível utilizar a taxa fixa, que deve ser acordada em assembleia. Ou seja, um valor pré-definido que não varia conforme os gastos do mês. Já na taxa variável, pode haver mudanças mensais na cobrança.
Confira abaixo como pode ser cobrada a taxa de condomínio:
Taxa condominial de rateio por fração ideal
Nesse modelo de cobrança de condomínio, o valor é calculado com base na fração ideal de cada unidade. Portanto, moradores que possuem unidades maiores pagam mais do que os que possuem imóveis menores.
Normalmente, a justificativa para essa escolha é porque os proprietários de unidades menores argumentam que essa forma de cobrança é mais justa.
Eles compreendem que a conservação e os investimentos nas áreas comuns tendem a valorizar ainda mais as unidades maiores. Contudo, esse é um ponto de debate comum em condomínios.
Taxa condominial de rateio por unidade
Na taxa de rateio por unidade, os custos do condomínio são somados mensalmente e divididos igualmente entre os moradores. Esse valor independe do tamanho das unidades.
Esse modelo é amplamente utilizado, pois gera uma cobrança mais equilibrada para quem utiliza as áreas comuns.
Como a cobrança de condomínio em atraso deve ser feita?
A inadimplência financeira é um desafio constante nas cobranças de condomínio. Por isso, é importante saber lidar com o problema de forma estratégica e buscar soluções eficazes.
Nesse cenário, deve existir um processo estruturado para garantir o equilíbrio financeiro do condomínio sem comprometer o relacionamento saudável com os moradores.
Existem diferentes formas de lidar com a inadimplência, desde abordagens mais amigáveis até medidas legais mais rigorosas.
Confira abaixo as principais formas de cobrança de condomínio:
1. Cobrança amigável dos moradores ou proprietários
Antes de ações mais rigorosas, o melhor caminho é sempre realizar uma cobrança amigável. Nessa etapa, uma abordagem conciliatória pode ser eficaz, eliminando a necessidade de medidas drásticas.
Envie lembretes de pagamento e notificações de cobrança reforçando o débito em aberto. É crucial realizar o envio por diversos canais, como e-mail, SMS, telefone e carta. Lembre de informar o valor devido e as opções disponíveis para o pagamento.
Alguns sistemas de cobrança, como o Asaas, oferecem a ferramenta de régua de cobrança. Assim, é possível programar lembretes e notificações automáticas para os condôminos antes do vencimento da taxa, de forma preventiva, e após, de forma reativa.
2. Protesto em cartório dos boletos em atraso
Existem situações em que a cobrança amigável não surtirá efeito. Portanto, é necessário seguir para outro passo: o protesto em cartório.
Nesse processo de cobrança, é possível formalizar a inadimplência sem a necessidade de lidar com burocracias judiciais.
Em alguns estados, o protesto da dívida condominial é permitido e o boleto pode ser protestado.
Caso o pagamento continue em aberto, o cliente pode ser negativado nos órgãos de proteção ao crédito, como a negativação no Serasa.
Assim, ele terá dificuldade para acessar financiamentos e outras transações financeiras.
Vale ressaltar que, é imprescindível ter cuidado redobrado antes de protestar para evitar indenização por danos morais. Tenha garantia que o valor cobrado está correto e é inquestionável.
3. Cobrança judicial das dívidas de condomínio
Se mesmo com as ações anteriores o pagamento não for realizado, o condomínio pode procurar um advogado para ingressar com uma cobrança judicial e recuperar o valor devido.
Isso está previsto no artigo 275, inciso IIb do Código de Processo Civil. A cobrança pode ser feita após o primeiro mês de inadimplência, com a aplicação de multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária, ou o convencionado em cada condomínio.
Para iniciar a ação judicial, o condomínio deve deixar claro a situação de inadimplência do morador.
Além disso, é necessário juntar a ata da Assembleia Geral de condôminos que aprovaram as despesas do período cobrado e outros documentos relevantes para o processo.
Se a dívida persistir, haverá o bloqueio de dinheiro em contas bancárias ou penhora de bens, podendo até resultar na perda do imóvel.
4. Acordo extrajudicial para zerar inadimplência
Existe um caminho paralelo para garantir o pagamento do condomínio: o acordo extrajudicial. Os advogados podem buscar um acordo entre as partes envolvidas e economizar dinheiro com ações judiciais.
Essa alternativa pode ser benéfica para ambas as partes, resolvendo a inadimplência de forma mais ágil. Nessa etapa, é possível oferecer pagamentos parcelados, ou descontos sobre juros e multas para incentivar o pagamento.
Como evitar inadimplência na cobrança de condomínio?
O não pagamento das taxas de condomínio afeta não só a gestão financeira, mas os moradores. Afinal, dependendo da proporção, pode afetar a continuidade dos serviços essenciais.
Por isso, além de saber como realizar a cobrança de condomínio, é primordial saber como ter uma boa gestão de cobranças e evitar a inadimplência.
Como solução, algumas estratégias podem ser adotadas, como o uso de um sistema de cobrança automatizado com régua de cobrança.
O Asaas, por exemplo, é um sistema com régua de cobrança multicanal. As mensagens podem ser personalizadas e enviadas automaticamente por e-mail, SMS, robô de voz ou WhatsApp.
Além disso, o sistema facilita a gestão financeira do condomínio, oferecendo relatórios detalhados sobre entradas e saídas, e permitindo a identificação rápida de pagamentos em atraso.
Quer usufruir dessas vantagens e evitar cobrança de condomínio atrasada? Abra sua conta agora mesmo e comece a utilizar a régua de cobrança Asaas!